Александр Прост. Записки недоумевающего. (saint_prostata) wrote,
Александр Прост. Записки недоумевающего.
saint_prostata

Долевка

Как всегда бывает после очередного экономического цунами, бледный дольщик с горящими глазами потянулся к кабинетам начальства. Это печальное зрелище наблюдается на протяжении многих лет, но чужие ошибки по-прежнему никого и ничему не учат.

В силу профессиональной принадлежности к смежной области, знакомые нередко спрашивают меня о надежности застройщика, привлекательности объекта и перспективах строительства. Раз за разом я даю одни и те же ответы, и раз за разом меня не слушают. Встретив очередного потерпевшего, я решил систематизировать свою позицию по долевому строительству.


1. Долевое участие не покупка, а инвестиция.
Собственно говоря, фраза «я купил квартиру в строящемся доме» абсурдна. Нельзя купить то, чего нет. Когда вы заключаете договор долевого участия, ваше жилье не существует. Квартира – это когда здание построено, коммуникации подключены по постоянной схеме, и оформлены бесспорные документы на собственность. Если хоть что-то из перечисленного отсутствует, то это не жилье, а инвестиционный проект: вы обмениваете деньги на обязательство. Чем-то такая сделка напоминает фьючерс, с тем уточнением, что фьючерс обеспечен всегда, а долевая квартира - никогда.

2. Инвестиция – это риск.
Сам постулат не нуждается, наверно, в разъяснении. Вложение в строящееся жилье инвестиция с высокими рисками. Если кто-то именно инвестирует часть сбережений, это еще можно понять, хотя выгодность такой инвестиции сомнительно. Совсем другое дело, когда покупатель вкладывает все, что у него есть, а зачастую, и гораздо больше (ипотека) в весьма рисковый актив.

3. Долевое строительство – это большой и неоцениваемый риск.
Банки или компании, котирующиеся на бирже, проходят строгие оценки надежности и поддерживают некоторую прозрачность. За ними следит государство, рейтинговые агентства, сама биржа, если речь об акциях или облигациях. Несмотря на все это, и компании, и банки регулярно разоряются. Строительные компании же в большинстве непрозрачны.

Даже в том случае, когда строительная компания котируется на бирже, покупателю ничего не гарантированно. Кроме обычного риска банкротства, есть и специфические риски конкретного объекта.

Даже самый добросовестный застройщик не застрахован от контрагентов. Уже построенный дом могут не подключить к коммуникациям. Да, должны были, застройщик выполнил все свои обязательства, но энергетики или водоканал, получив деньги, не смогли подключить дом. Не успели построить подстанцию или канализационный коллектор. Перенеслось года на три-четыре.

Таким образом, риски дольщика не только велики, но и принципиально не оцениваемы. Можно только дивится, что долевое строительство в фольклоре считается делом надежным, а покупка облигаций – рисковым. Кстати, облигации застройщиков, как правило, к надежным не относятся.

Можно еще задуматься, почему застройщик предпочитает деньги дольщиков деньгам профессионалов. Ответ прост до неприличия:
Перед банком (условие любого кредита) владельцы застройщика несут личную ответственность, а перед дольщиками нет.
Обязательства перед профессиональным инвестором или банком нельзя перенести на сентябрь, а перед дольщиками можно.

Даже без всего вышесказанного, достаточно взглянуть на долевое строительство свежим взглядом. В сущности, это операция, в ходе которой покупатель отдает деньги, получая взамен от неизвестных (во всяком случае, покупателю почти никогда) собственников бумажку с обещанием отдать когда-нибудь квартиру. Довольно здравого смысла, чтобы усомнится в разумности подобной сделки. Более того, глядя под таким углом, поражаешься малочисленности обманутых дольщиков.

У меня богатый опыт бесплодных попыток отговорить знакомых от принятия неприемлемого риска долевого строительства. Выделю основные встречные аргументы.

1. Я не могу иначе.
Аргументация сводится примерно к следующему: «За то, что у меня есть, я могу купить или трехкомнатную в строящемся доме, или уже построенную однокомнатную, или двухкомнатную в районе похуже. А у меня дети, у детей школа, мне необходима трехкомнатная и именно здесь».
Ответ тот же: Друг, ты не покупаешь квартиру, ты вступаешь в рисковую сделку под честное слово неизвестных тебе людей. Я прошу представить, что некий знакомый предлагает отдать ему все деньги под расплывчатое обещание предоставить через несколько лет необходимое жилье.
Теперь переберите ваших знакомых и решите, с кем из них вы бы на это пошли. У очень доверчивых и романтичных людей наберется таких друзей-знакомых двое-трое.
Как же отдают все человеку вовсе незнакомому?

2. Петя купил у этого застройщика квартиру в 20хх году, и ему отдали жилье в лучшем виде и почти вовремя.
Ответ: Некоторые люди выигрывают миллионы в лотерею. Говорят, кое-кто обыгрывал казино. Я лично знаю человека, нажившегося на МММ. Множество людей заработали кучу денег на акциях эпл/гугл/фейсбук. Да что там, я даже знаю несколько удачно женатых мужчин. И что это доказывает? По мне, так ровно ничего.
В отличие от собеседников, я лично знаком с некоторыми застройщиками и денег под честное слово им не дал бы ни за что и никогда.
Дело даже не в том, порядочные они люди или пронырливые жулики.
Если собрать в кулак здравомыслие, совершенно несомненно: обернись дело круто, и они станут спасать себя. Не вас.

Должен с горечью признаться, за все время мне удалось отговорить от долевки, кажется, только одного человека. Страсть все-таки сильнее разума.

И это, наверно, неплохо.


Tags: глупость, экономика
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 104 comments