Александр Прост. Записки недоумевающего. (saint_prostata) wrote,
Александр Прост. Записки недоумевающего.
saint_prostata

Долевка

Как всегда бывает после очередного экономического цунами, бледный дольщик с горящими глазами потянулся к кабинетам начальства. Это печальное зрелище наблюдается на протяжении многих лет, но чужие ошибки по-прежнему никого и ничему не учат.

В силу профессиональной принадлежности к смежной области, знакомые нередко спрашивают меня о надежности застройщика, привлекательности объекта и перспективах строительства. Раз за разом я даю одни и те же ответы, и раз за разом меня не слушают. Встретив очередного потерпевшего, я решил систематизировать свою позицию по долевому строительству.


1. Долевое участие не покупка, а инвестиция.
Собственно говоря, фраза «я купил квартиру в строящемся доме» абсурдна. Нельзя купить то, чего нет. Когда вы заключаете договор долевого участия, ваше жилье не существует. Квартира – это когда здание построено, коммуникации подключены по постоянной схеме, и оформлены бесспорные документы на собственность. Если хоть что-то из перечисленного отсутствует, то это не жилье, а инвестиционный проект: вы обмениваете деньги на обязательство. Чем-то такая сделка напоминает фьючерс, с тем уточнением, что фьючерс обеспечен всегда, а долевая квартира - никогда.

2. Инвестиция – это риск.
Сам постулат не нуждается, наверно, в разъяснении. Вложение в строящееся жилье инвестиция с высокими рисками. Если кто-то именно инвестирует часть сбережений, это еще можно понять, хотя выгодность такой инвестиции сомнительно. Совсем другое дело, когда покупатель вкладывает все, что у него есть, а зачастую, и гораздо больше (ипотека) в весьма рисковый актив.

3. Долевое строительство – это большой и неоцениваемый риск.
Банки или компании, котирующиеся на бирже, проходят строгие оценки надежности и поддерживают некоторую прозрачность. За ними следит государство, рейтинговые агентства, сама биржа, если речь об акциях или облигациях. Несмотря на все это, и компании, и банки регулярно разоряются. Строительные компании же в большинстве непрозрачны.

Даже в том случае, когда строительная компания котируется на бирже, покупателю ничего не гарантированно. Кроме обычного риска банкротства, есть и специфические риски конкретного объекта.

Даже самый добросовестный застройщик не застрахован от контрагентов. Уже построенный дом могут не подключить к коммуникациям. Да, должны были, застройщик выполнил все свои обязательства, но энергетики или водоканал, получив деньги, не смогли подключить дом. Не успели построить подстанцию или канализационный коллектор. Перенеслось года на три-четыре.

Таким образом, риски дольщика не только велики, но и принципиально не оцениваемы. Можно только дивится, что долевое строительство в фольклоре считается делом надежным, а покупка облигаций – рисковым. Кстати, облигации застройщиков, как правило, к надежным не относятся.

Можно еще задуматься, почему застройщик предпочитает деньги дольщиков деньгам профессионалов. Ответ прост до неприличия:
Перед банком (условие любого кредита) владельцы застройщика несут личную ответственность, а перед дольщиками нет.
Обязательства перед профессиональным инвестором или банком нельзя перенести на сентябрь, а перед дольщиками можно.

Даже без всего вышесказанного, достаточно взглянуть на долевое строительство свежим взглядом. В сущности, это операция, в ходе которой покупатель отдает деньги, получая взамен от неизвестных (во всяком случае, покупателю почти никогда) собственников бумажку с обещанием отдать когда-нибудь квартиру. Довольно здравого смысла, чтобы усомнится в разумности подобной сделки. Более того, глядя под таким углом, поражаешься малочисленности обманутых дольщиков.

У меня богатый опыт бесплодных попыток отговорить знакомых от принятия неприемлемого риска долевого строительства. Выделю основные встречные аргументы.

1. Я не могу иначе.
Аргументация сводится примерно к следующему: «За то, что у меня есть, я могу купить или трехкомнатную в строящемся доме, или уже построенную однокомнатную, или двухкомнатную в районе похуже. А у меня дети, у детей школа, мне необходима трехкомнатная и именно здесь».
Ответ тот же: Друг, ты не покупаешь квартиру, ты вступаешь в рисковую сделку под честное слово неизвестных тебе людей. Я прошу представить, что некий знакомый предлагает отдать ему все деньги под расплывчатое обещание предоставить через несколько лет необходимое жилье.
Теперь переберите ваших знакомых и решите, с кем из них вы бы на это пошли. У очень доверчивых и романтичных людей наберется таких друзей-знакомых двое-трое.
Как же отдают все человеку вовсе незнакомому?

2. Петя купил у этого застройщика квартиру в 20хх году, и ему отдали жилье в лучшем виде и почти вовремя.
Ответ: Некоторые люди выигрывают миллионы в лотерею. Говорят, кое-кто обыгрывал казино. Я лично знаю человека, нажившегося на МММ. Множество людей заработали кучу денег на акциях эпл/гугл/фейсбук. Да что там, я даже знаю несколько удачно женатых мужчин. И что это доказывает? По мне, так ровно ничего.
В отличие от собеседников, я лично знаком с некоторыми застройщиками и денег под честное слово им не дал бы ни за что и никогда.
Дело даже не в том, порядочные они люди или пронырливые жулики.
Если собрать в кулак здравомыслие, совершенно несомненно: обернись дело круто, и они станут спасать себя. Не вас.

Должен с горечью признаться, за все время мне удалось отговорить от долевки, кажется, только одного человека. Страсть все-таки сильнее разума.

И это, наверно, неплохо.


Tags: глупость, экономика
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 104 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →